保障建筑交付的新尝试
近日，广州市黄埔区开始向部分烂尾楼业主发放住宿券。截至目前，住房债券已广泛用于拆迁、改造等居民搬迁项目，但用于有担保的建筑尚属首次。
据了解，盛龙业主学府商城是首个保障性住房券使用者，价值30.04亿元。业主用住宿券在黄浦区石林园换取了一套建筑面积约113平方米的新房。
保障房券的一大亮点是“等价交换”原则，即根据业主此前支付的房屋总价，扣除“遗存”中房产所欠的价款。
“可靠的建筑交付”的新理念
据悉，被暂停的物业中，有住宿的可以兑换的代金券包括位于广州市黄埔区神龙学府山上镇和常青藤的部分停售房屋。
以升龙/苏府住宅区为例。升龙学府住宅将于2021年首次开业，整体均价为30000-31000元/平方米，大户型最高售价为36000元/平方米。然而，许多房主发现他们的房产在购买六个月后就被暂停了。尽管黄浦区住房和城乡建设部门在接下来的几个月多次对该项目发出警告通知，但该项目的进展仍远低于预期。
Shidi Ivy也是一个分期开发的大型住宅项目。然而，开发该物业的实地集团在2021年面临现金流紧张，此后部分楼盘未能按计划交付。原来，五期工程5、6号楼是e 仍在建设中。
相关人士表示，这两个项目陷入停滞的主要原因是推广公司缺乏资金。据相关业主透露，今年7月，黄浦区政府向部分住房保障项目业主提出了住房券方案。基于“等额交换”的原则，业主将获得相当于首付和贷款本息等额的住房券，并在2025年12月30日前收到相应的“住房券”，可用于在超市购买项目。住宿券必须全额用于购买住房；超出部分将不予退还，不足部分将被要求。以弥补差价。
据消息人士透露，上述两个项目的约200名业主将能够获得保障房券。
今年10月11日，住建部安城乡建设部宣布，将稳步推进楼宇保供工作，坚决打好楼宇保供斗争，强化地方政府、房地产企业、金融机构责任，引导各地按照市场化、法治化原则和“一楼一策”政策推进分项供应。对于失败的项目，要加快重组或破产清算。对违法违规、损害社会公众利益的企业，要严肃查处，严惩不贷，防止其“逃逸”、误入歧途。
有业内人士认为，向烂尾楼业主发放住房券，也能让他们获得现有的闲置住房，这实际上背离了建筑保障的旧逻辑。
住建部住房政策研究中心主任李玉佳表示广东省城市规划院认为，这对于保障建筑交付而言，是一个真正的创新理念。这将激活现有销售渠道与保证建筑物交付结合起来，提高了交付效率。近期，由于新房销售下滑，开发商资金链紧张，导致部分项目交付延迟。这样，可以将业主的交房要求与区域内出售的有交房保证的房屋相结合，解决交房难的问题，同时促进在售项目的销售。
“对于烂尾楼业主来说，首先是一种精神上的安慰，房产票的支付有保障，最大限度地减少了业主交房的后顾之忧。其次，对于业主来说，与其漫长等待烂尾楼的修复，不如尽快收票、买房、网上签约、入住。丁，”他说。
上海易居房地产研究院副院长严跃进介绍，长期以来，烂尾楼业主面临着多重困难，包括无法入住、无法按时让孩子入学、还要交房租等。就是这个意思。住房支付担保模式通过全新的创新策略带来了希望。业主不必等待未完工建筑的交付。相反，如果您拥有同等价值的住房券，并在“超级住房”中选择合适的住房，您将能够更好地认识到早期入住的必要性，并显着减少因烂尾楼带来的问题、经济损失和生活焦虑。
你能重现该模式吗？
值得注意的是，所谓的“住宅超市”包括黄浦区的10多个项目。大多数开发商是黄浦区的国有企业。开发商 f个别私营公司也参与其中。这些设施包括士林花园、科创世代、合生中心城、城头云锦等。
事实上，在此次使用住房券对保教楼居民进行搬迁之前，黄浦区就已经使用了大量的住房券进行了当地改造。今年5月底，黄浦区城中村更新期间“房票安置”模式商品住房申请已完成1100余套。此后，房票在黄浦区旧改项目中广泛使用。例如，黄浦区南岗西路城中村改造等项目实施后，黄浦区住宿门票预订量在短短一个月内翻了一番。据当地媒体报道，车辆数量超过5000辆，总价值超过88亿元。
但从征收的角度来看，使用住房券进行危房改造或拆除，是完全不能接受的。这与使用住房券用于保交楼的做法是不同的。与城中村更新房费由专项贷款支持不同，城中村更新房费的还款来源仍然是项目原开发商。
一位房东透露，黄浦区住建局发现盛龙学府商城项目不太可能按时竣工后，配合司法部门，对开发商背后的公司资产采取了诉讼保全策略。
在杨跃晶看来，住宿票最后必须支付，这是“住宿票+送货保障”模式最基本的逻辑。支付方面的不确定性也会限制此类模组的推广埃尔。开发商原付房票赎回资金有保障鉴于目前建筑企业的资金压力，可能不得不依靠外部融资来解决项目运营问题。
李由香分析说，虽然要解决烂尾楼问题可能很难重现住房成本状况，但可以通过“一项目一政策”来解决。他说：“最重要的问题是地方当局能否保证或承担代金券的最终付款。如果可以，企业会更愿意接受代金券。最终的资金来源应该是修复未完工企业的资产。”当一些国有企业房产难以出售，尤其是几年前拍卖过的旧地块，出售率较低时，可以收回变现，解决办法是考虑到价值损失，用凭证住宿吸收，恢复原状。对未完工建设项目资产进行转让。但具体情况是否可行，需要具体问题具体分析。
在李玉佳看来，最重要的是将房地产公司保障楼盘交付的主体责任与地方政府的主体责任结合起来。对于烂尾楼来说，开发商及其实际管理人必须承担全部责任，强制出售资产以确保交付，而不是逃避责任。
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